Modification du régime horizontal de propriété

La loi n° 8/2022 a été publiée le 10 janvier, révisant le régime horizontal de la propriété (ci-après la « loi »), modifiant ainsi le code civil, le code du notariat et le décret-loi n° 268/94 (régime horizontal de la propriété). La loi précitée a, notamment, modifié la conception de la responsabilité de l’administrateur, ajouté de nouvelles règles concernant l’aliénation des unités autonomes et facilité les moyens de convocation des réunions. Parmi les nombreuses modifications, nous soulignons les suivantes:

A) Frais d’entretien et d’utilité et assemblée des copropriétaires
1. Les charges d’entretien et de fruition sont payées par ceux qui sont propriétaires d’une unité au moment des délibérations qui les concernent.
2. Les frais des espaces communs desservant exclusivement un propriétaire ou plus doivent être payés par ces derniers.
3. Le propriétaire en faveur duquel l’usage exclusif d’une partie commune affecte les autres parties communes, ne supporte le montant des frais de réparation que que dans la proportion qui lui revient.

B) Transfert des unités autonomes
1. Le propriétaire qui a l’intention de se défaire de son unité doit soumettre à la Direction une déclaration écrite, demandée par le propriétaire, contenant (i) le montant de toutes les charges de copropriété en vigueur concernant son unité, en précisant leur nature, leurs montants respectifs et leurs délais de paiement; et (ii) l’indication des dettes existantes (le cas échéant), leur nature, leurs montants, leurs dates de constitution et leurs échéances. La déclaration est délivrée dans les dix (10) jours suivant la réception de la demande par la Direction.
2. La déclaration ne sera pas nécessaire si l’acheteur déclare expressément dans l’acte ou dans le document privé certifié qui titre l’aliénation de l’unité qu’il n’a pas besoin de la déclaration de la Direction, acceptant ainsi la responsabilité de toute dette du vendeur envers la copropriété.
3. La vente d’une unité autonome doit être signalée à l’administrateur du condominium, en indiquant le nom et le numéro d’identification fiscale. Le défaut de communication fait encourir au vendeur tous les frais et charges inhérents à l’identification du nouveau propriétaire.

C) Définition des réparations urgentes
Pour éviter des doutes jurisprudentiels et doctrinaux, la Loi vient clarifier ce que l’on entend par réparations indispensables et urgentes que « Les réparations nécessaires à l’élimination à court terme des vices ou des pathologies existant dans les parties communes et susceptibles à tout moment de causer ou d’aggraver des dommages au bâtiment ou à l’ensemble de bâtiments, ou à des biens, sont indispensables et urgentes, ou mettre en danger la sécurité des personnes.

D) Assemblée de copropriété
1. Bien que la règle de l’assemblée générale soit maintenue au cours de la première quinzaine de janvier, la loi prévoit désormais que la réunion de l’assemblée pour la discussion et l’approbation des comptes et du budget peut exceptionnellement avoir lieu au cours du premier trimestre de chaque année, si cette possibilité est prévue dans le règlement du condominium ou résulte d’une délibération, approuvée à la majorité, de l’assemblée des copropriétés.
2. L’efficacité des résolutions s’apprécie au moment de l’approbation du procès-verbal qui les contient, c’est-à-dire qu’il ne suffit pas qu’elles soient signées.
3. L’avis de convocation peut désormais être envoyé par courrier électronique. Pour ce faire, le propriétaire de l’appartement doit exprimer son désir lors de la réunion précédente et l’adresse électronique doit être enregistrée dans le procès-verbal. Lorsque l’avis de convocation est reçu par courrier électronique, le propriétaire doit envoyer un accusé de réception de l’avis électronique par le même moyen.
4. Il est désormais possible de convoquer et de tenir des réunions de copropriété en utilisant la communication à distance, de préférence la vidéoconférence, si la direction de l’immeuble ou la majorité des copropriétaires le demandent. Le directeur de la copropriété doit veiller à ce que chacun puisse participer à ces réunions.
5. Il sera permis de tenir la réunion trente minutes après l’heure prévue si la première réunion n’a pas réuni suffisamment de propriétaires pour prendre la décision, à condition que la réunion se tienne au même endroit et qu’il y ait un nombre suffisant de propriétaires représentant un quart de la valeur totale de l’immeuble.
6. Le procès-verbal peut être signé soit de façon manuscrite, soit au moyen d’une signature électronique qualifiée sur le document original ou sur un document scanné portant d’autres signatures.

E) Fonctions de l’administrateur du condominium
1. Les fonctions de l’administrateur ont été renforcées, telles que: (i) vérifier l’existence du fonds de réserve commun; (ii) réclamer aux copropriétaires leur part des dépenses approuvées, y compris les intérêts légaux dus et les pénalités financières fixées par le règlement de copropriété ou par résolution de l’assemblée; et (iii) exécuter les résolutions de l’assemblée qui n’ont pas fait l’objet d’une contestation, dans un délai maximum de 15 jours ouvrables, ou dans le délai fixé par ce dernier. (iv) émettre, dans un délai maximum de 10 jours, un état de la dette de la copropriété, chaque fois que la copropriété le lui demande, notamment en vue de l’aliénation de l’unité; et (vi) intervenir dans toutes les situations urgentes qui l’exigent, en convoquant immédiatement une assemblée extraordinaire des copropriétaires pour ratifier son action.
2. Lorsqu’il y a une approbation de travaux de conservation extraordinaires ou d’innovations, l’administrateur doit soumettre au moins 3 (trois) budgets.
3. En ce qui concerne les parties communes, l’administrateur peut désormais déposer des plaintes pénales sans l’autorisation de l’assemblée des copropriétaires.
4. Le non-respect par l’administrateur de ses fonctions peut déboucher sur une responsabilité civile ou pénale ou sur son omission.
5. Le condominium est toujours représenté en justice par son administrateur, il doit faire appel et être poursuivi.

F) Fonds de réserve
Une contribution extraordinaire sera obligatoire afin d’assurer le remplacement, dans un délai maximum de 12 mois, du montant du fonds de réserve utilisé à des fins autres que les frais d’entretien.

La loi entre en vigueur 90 jours après sa publication, c’est-à-dire le 10 avril 2022, à l’exception de la modification de l’article 1437 du code civil, concernant la représentation en justice de la copropriété à effectuer par l’administrateur, dont la modification est entrée en vigueur le 11 janvier 2022.