Les crypto-monnaies dans l’immobilier

La capacité humaine d’innovation a peu de limites. Au cours de l’histoire, la base des transactions économiques a considérablement changé.

Alors qu’au début, nos ancêtres échangeaient directement des biens, en établissant des valeurs relatives au cas par cas, nous avons évolué pour parvenir à un système plus sophistiqué basé sur la monnaie.

Au départ, cette monnaie avait une valeur intrinsèque. La monnaie avait la valeur associée aux matériaux qui y étaient incorporés (or, argent, etc.). Plus tard, la monnaie a cessé d’être battue dans des matériaux nobles mais sa valeur a conservé un lien direct avec un matériel précieux, l’or. Mais même cette relation a disparu lorsque les États-Unis ont abandonné « l’étalon-or », c’est-à-dire que la monnaie et sa valeur ont cessé d’avoir une relation directe avec la valeur de l’or détenu par l’émetteur. Dans ce nouveau paradigme, où la valeur de la monnaie a cessé d’avoir une corrélation directe avec le métal précieux, elle a pris la forme d’un véritable contrat. Sa valeur, n’étant liée à aucun référentiel  » réel « , est celle qui est attribuée par les agents économiques à un moment donné.

Avec l’évolution de la technologie, l’argent a fait un autre saut « évolutif » et s’est dématérialisé, n’existant plus que sous forme virtuelle. Dans cet environnement de dématérialisation totale, la « monnaie », désormais virtuelle, a pleinement assumé la nature d’un simple contrat. Toutefois, et parce que la vie réelle a tendance à se développer à une vitesse supérieure à celle à laquelle les systèmes juridiques peuvent réagir et s’adapter, la monnaie virtuelle s’est répandue et a été introduite dans le système de paiement communément accepté.

Ainsi, on constate aujourd’hui une volonté des agents économiques d’utiliser la monnaie virtuelle comme moyen de paiement dans leurs consommations et investissements, y compris ceux de nature immobilière.

Cette réalité soulève plusieurs questions, autant sur le plan civil que fiscal.

Dans les problèmes de nature civile, se posent non seulement la valeur à attribuer à la « monnaie virtuelle » mais aussi la nature de la transaction à effectuer.

En ce qui concerne la première question, puisque les monnaies virtuelles n’ont pas de  » cours légal  » (c’est-à-dire qu’elles ne sont pas des moyens de paiement légalement acceptés), elles auront la valeur que les parties conviennent de leur attribuer. En effet, comme il n’existe pas de cotation officielle, les parties devront se mettre d’accord pour faire correspondre la valeur de la monnaie virtuelle à la valeur du bien à acquérir.

En ce qui concerne la nature de la transaction, certains pensent qu’il s’agit d’un échange, c’est-à-dire le simple échange d’un bien contre un autre, bien que de nature différente.

Ainsi, et à notre connaissance, lorsque l’acheteur d’un bien immobilier souhaite payer le prix directement en monnaie virtuelle, certains notaires acceptent la réalisation d’actes d’échange pour titrer l’affaire. En d’autres termes, ils considèrent qu’il ne s’agit pas d’un achat et d’une vente (car la contrepartie n’est pas payée en monnaie légale), mais d’un échange de biens.

Une autre possibilité est la conversion de la monnaie virtuelle en euros (car c’est la monnaie qui a cours légal au Portugal), dans une situation où le paiement du prix est effectué au vendeur en euros. Dans ce scénario, nous sommes confrontés à une vente et un achat réel, sans aucune spécialité (autre que la conversion préalable de la monnaie virtuelle en euros).

Une deuxième ligne d’analyse concerne les effets fiscaux, à savoir l’IMT et le droit de timbre.

Dans le cas de la conversion préalable de la monnaie virtuelle en euros et de de son utilisation postérieure pour payer le prix, nous nous trouvons, comme nous l’avons dit, face à un achat et une vente, de sorte que les taxes doivent être payées en assumant cette nature.

Toutefois, en ce qui concerne l’échange, des doutes peuvent surgir.

En effet, le Code IMT prévoit qu’en cas de swaps, la valeur imposable correspond à la différence entre les valeurs attribuées aux biens ou à la différence entre les valeurs patrimoniales imposables, selon la plus élevée. Il est également prévu que l’obligation de payer la taxe incombe à la partie qui reçoit le bien ayant la plus grande valeur.

Cela signifie que si le bien (immeuble) qui fait l’objet de la transaction a la même valeur fiscale et que les parties lui attribuent une valeur identique, il n’y a pas d’obligation de payer des impôts.

Ainsi, il a été jugé par certains que ladite règle est applicable aux actes d’échange dans lesquels des biens immobiliers sont échangés contre une monnaie virtuelle.

Nous ne pouvons pas accepter ce raisonnement.

Conformément aux règles 4, 5 et 6 du n° 4 de l’article 12 du Code IMT:

4.ª Dans les échanges de biens immobiliers, la base de règlement est la différence de valeurs déclarée, lorsqu’elle est supérieure à la différence entre les valeurs patrimoniales imposables;

5.ª Dans les transferts par donation de biens à titre onéreux, l’impôt est calculé sur leur valeur patrimoniale imposable, ou sur le montant de la dette qui est payée avec les biens transmis, si celui-ci est plus élevé;

6.ª Lorsque le transfert est effectué par voie d’abandon ou de cession, la taxe est calculée sur la valeur patrimoniale imposable du bien immobilier respectif, ou sur la valeur indiquée dans l’acte ou le contrat, si elle est supérieure;

Il résulte de l’analyse de la règle 4 que l’échange envisagé porte sur des biens immobiliers. En d’autres termes, il ressort clairement de la lettre de la loi que cette règle spécifique est destinée à s’appliquer aux situations dans lesquelles un bien immobilier est échangé, c’est-à-dire un bien immobilier contre un autre bien immobilier.

L’analyse des règles 5 et 6 montre que l’esprit de la loi est que lorsque le transfert est effectué par un moyen autre que l’achat et la vente, la valeur imposable correspond à la valeur déclarée par les parties ou à la valeur patrimoniale imposable, la plus élevée des deux.

Par conséquent, dans les situations où l’acquisition d’un bien immobilier est effectuée en échangeant un bien immobilier contre une monnaie virtuelle, la valeur imposable aux fins du IMT semble être la valeur de l’actif imposable ou la valeur déclarée par les parties, en appliquant la règle générale prévue pour les achats et les ventes. En effet, dans le cas contraire, ces opérations d’échange de biens immobiliers contre des devises virtuelles seraient toujours exonérées car la valeur de la devise virtuelle correspondra à la valeur déclarée par les parties pour les deux biens, et il n’y a pas de valeur patrimoniale imposable de la devise virtuelle.

En résumé, même lorsque le paiement de la propriété est effectué directement par la remise de la monnaie virtuelle (situation de, prétendu, échange), nous pensons que les impôts fonciers (IMT et Droit de Timbre), doivent être calculés (et payés) en appliquant les règles prévues pour l’achat et la vente.

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