Reconnaissance de signatures sur un contrat préliminaire d’achat et de vente d’un bien immobilier signé entre deux parties

L’un des contrats les plus caractéristiques du droit immobilier est le contrat préliminaire d’achat et de vente de biens immobiliers, qui est particulièrement important lorsque les parties se mettent d’accord sur les conditions de la vente du bien en question.

Ce contrat a pour but de définir les conditions et les détails de de la transaction, tels que le prix, le bien en question, les délais, les garanties et la remise des clés (traditio rei)

Dans le cas d’une promesse d’achat et de vente d’un bien immobilier, la loi est claire quant aux exigences qui la sous-tendent, notamment en ce qui concerne la mise en œuvre, ce qui signifie que le contrat préliminaire ne sera valable que s’il est dûment signé par les deux parties et que leurs signatures sont reconnues.

En ce qui concerne les signatures apposées sur le document, l’article 410 du code civil portugais, qui a succédé au fameux « code Seabra » et qui est entré en vigueur le 1er juin 1967, et dont la disposition en question est apparue plus tard en 1980, stipule ce qui suit au paragraphe 3 :

“(…) 3 – Dans le cas d’une promesse de conclure un contrat à titre onéreux pour la transmission ou la constitution d’un droit réel sur un immeuble, ou une unité autonome de celui-ci, déjà construit, en construction ou à construire, le document visé à l’alinéa précédent doit prévoir que les signatures d’une ou des parties soient reconnues en personne et que l’entité qui procède à cette reconnaissance certifie l’existence de l’autorisation respective d’utilisation ou de construction ; toutefois, la partie qui promet de transmettre ou de constituer le droit ne peut invoquer l’omission de ces conditions que si elle a été causée de manière fautive par l’autre partie. (…)”

Il est clair que le législateur a voulu garantir, avec un très haut degré de non équivoque : 1) l’identité et les pouvoirs des signataires et 2) l’existence de documents essentiels à la conclusion de la transaction.

L’un des objectifs de cette règle est d’empêcher la construction sans permis d’un bien immobilier à l’insu du promettant acheteur, ou d’empêcher ce que l’on appelle la « construction clandestine”.

La non-reconnaissance de signatures a des conséquences juridiques, en l’occurrence l’invalidité (dite mixte), bien qu’il soit possible d’y remédier par la suite en obtenant, par exemple, un permis de construire ou un permis de logement.

À cet égard, la jurisprudence est unanime en ce qui concerne l’article 410, paragraphe 3, du code civil, qui “(…) établit une règle impérative visant à protéger, en particulier, la position du promettant acheteur, compte tenu de l’importance des intérêts patrimoniaux en jeu, en imposant la reconnaissance en personne des signatures (dûment authentifiées) dans le texte qui formalise le contrat préliminaire, comme forme de sensibilisation et de prise de conscience, par sa solennité, de l’importance de l’acte et du devoir du souscripteur de prendre au sérieux et avec rigueur toutes les clauses auxquelles il est ainsi lié (et qui, dans la plupart des cas, sont (pré)rédigées et proposées par le promettant vendeur)”.

Sur le plan pratique, il est fréquent que les parties se demandent s’il est possible d’introduire une clause excluant cette hypothèse, ce qui les empêcherait par la suite d’invoquer la nullité du contrat, mais il est important de vérifier la validité (et les conséquences) de ce type de clauses.

Or, selon la même jurisprudence précitée, “(…) le segment de la norme en question ayant un caractère impératif et d’intérêt public, il n’y a pas lieu d’inclure dans le texte du contrat de promesse une clause, prétendument consensuelle, qui se propose de produire l’effet pratique contradictoire de rendre non obligatoire une formalité que la loi impose formellement. IV – L’affirmation, dans la même clause, qu’une telle invocation de la nullité constituera automatiquement un comportement qualifié d’abus de droit est totalement déraisonnable, dans la mesure où une telle figure juridique, avec une disposition générique, dépend absolument et de manière décisive de l’analyse concrète et au cas par cas de toutes les particularités du comportement de chacune des parties, n’étant pas généralisable, de manière abstraite, sur la base de l’application aveugle de n’importe quelle clause contractuelle. V – Par conséquent, aux termes de l’article 220 du code civil, la clause contractuelle du contrat préliminaire qui stipule le renoncement de toute partie dans le but d’invoquer la nullité prévue à l’article 410, paragraphe 3, du code civil, est considérée nulle. (…)”

Toutefois, on considère qu’il y a abus de droit lorsque les parties se passent de la formalité susmentionnée (reconnaissance des signatures), mais acceptent les conditions de l’accord, sans avoir jamais débattu de la validité du contrat au cours des mois qui ont suivi sa signature et uniquement parce que cela leur convient pour certaines raisons.

Enfin, il est important de préciser que, malgré les introductions législatives issues du nouveau paquet législatif, appelé SIMPLEX, en matière d’urbanisme, et notamment la suppression de l’obligation de présenter une autorisation d’utilisation lors de la transmission de propriété de bâtiments urbains, l’article 410, paragraphe 3, du code civil reste en vigueur dans les mêmes termes, et aucune adaptation ou exclusion n’a été envisagée.

En conséquence, un permis d’utiliser ou de construire doit toujours être présenté pour reconnaître les signatures sur un contrat préliminaire d’achat et de vente d’un bien immobilier.

Sofia Távora Seruya, Avocate

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