Reconhecimento de assinaturas no Contrato-Promessa de compra e venda de bem imóvel, assinado entre duas partes

Um dos contratos mais característicos do direito imobiliário é o Contrato-Promessa de Compra e Venda de bem imóvel, o qual assume especial relevância quando as partes entram em acordo sobre os pressupostos da alienação do bem em causa.

Este contrato visa definir condições e especificidades do negócio, tais como, nomeadamente, o preço, o bem em causa, os prazos relevantes, garantias e a entrega das chaves (traditio rei).

No caso da promessa de compra e venda de um bem imóvel a lei é clara no que concerne aos seus requisitos subjacentes, particularmente, no que diz respeito à forma a adotar, o que significa que o contrato-promessa, só será válido, caso se encontre devidamente assinado por ambas as partes que o vinculam e com as respetivas assinaturas reconhecidas.

No que diz respeito às assinaturas apostas no documento, o artigo 410.º do Código Civil Português, que sucedeu ao famoso “Código de Seabra” e o qual entrou em vigor a 1 de Junho de 1967, e cuja previsão, em causa, surge depois no ano de 1980, dispõe no seu número 3, o seguinte:

“(…) 3 – No caso de promessa respeitante à celebração de contrato oneroso de transmissão ou constituição de direito real sobre edifício, ou fração autónoma dele, já construído, em construção ou a construir, o documento referido no número anterior deve conter o reconhecimento presencial das assinaturas do promitente ou promitentes e a certificação, pela entidade que realiza aquele reconhecimento, da existência da respetiva licença de utilização ou de construção; contudo, o contraente que promete transmitir ou constituir o direito só pode invocar a omissão destes requisitos quando a mesma tenha sido culposamente causada pela outra parte. (…)”

Ora, resulta claro que o legislador pretendeu garantir, com elevadíssimo grau de inequivocidade: 1) A identidade e poderes dos signatários e 2) A existência de documentação essencial à concretização do negócio final.

Um dos objetivos desta norma, é o de impedir que sem conhecimento do promitente comprador, seja objeto do negócio um imóvel, que não tenha licença ou impedir a chamada “construção clandestina”.

A falta deste reconhecimento de assinaturas, acarreta consequências jurídicas, neste caso sob a forma de invalidade (denominada mista), no entanto, a mesma poderá vir a ser sanada posteriormente com a obtenção, a título de exemplo, da licença de construção ou habitação.

Neste termos, a jurisprudência é unânime, no que concerne ao artigo 410º, nº 3, do Código Civil, o qual “(…) estabelece uma norma de carácter imperativo que visa  tutelar, em especial, a posição do promitente comprador, atenta a ordem de grandeza dos interesses patrimoniais envolvidos, obrigando ao reconhecimento presencial de assinaturas (devidamente autenticado) no texto que formaliza o contrato promessa como forma de sensibilização e consciencialização, pela sua solenidade, para a importância do ato e para o dever do subscritor de atentar, com toda a seriedade e rigor, em todo o clausulado a que se está dessa forma a vincular (e que na esmagadora maioria dos casos é (pré)elaborado e proposto pelo promitente vendedor)”.

Muitas vezes e na vida prática é comum as partes questionarem sobre a possibilidade introduzir uma cláusula de exclusão daquele pressuposto e que as impediria posteriormente de arguir a nulidade do contrato, contudo, é importante verificar a validade (e consequências) deste tipo de cláusulas.

Ora, segundo a mesma jurisprudência, supra mencionada, “(…) sendo o segmento da norma em causa de cariz imperativo e de interesse público, nada vale a inclusão no texto do contrato promessa de uma cláusula, pretensamente consensual, que se propõe produzir o efeito prático contraditório de tornar não obrigatória uma formalidade que a lei expressamente impõe como tal. IV – A cominação, na mesma cláusula, de que tal invocação de nulidade constituirá automaticamente uma conduta qualificável como abuso de direito é completamente descabida, na medida em que tal figura jurídica, de previsão genérica, depende absoluta e decisivamente da análise concreta e casuística de todas as particularidades da conduta de cada um dos contraentes, não sendo generalizável, de forma abstracta, com base no funcionamento cego de uma qualquer cláusula contratual. V – Pelo que é nula, nos termos do artigo 220º, do Código Civil, a cláusula contratual de contrato promessa que estipula a renúncia de qualquer dos promitentes a invocar a nulidade prevista no artigo 410º, nº 3, do Código Civil. (…)”

Não obstante, é considerado abuso de direito, um caso em que as partes prescindem da referida formalidade (do reconhecimento das assinaturas), mas aceitam as condições do negócio, nunca tendo arguido a validade do contrato ao longo dos meses que se seguiram à assinatura do mesmo e apenas o fazendo por lhes convir para uma determinada causa.

Finalmente, importa esclarecer que, pese embora as introduções legislativas que resultam do novo pacote legislativo, denominado SIMPLEX, no que diz respeito ao urbanismo e nomeadamente, à eliminação da obrigação da apresentação da autorização de utilização nos atos de transmissão de propriedade de prédios urbanos, o referido n.º 3, do artigo 410.º do Código Civil, mantem-se em vigor, nos mesmos termos, não tendo sido prevista nenhuma adaptação ou exclusão.

Pelo que, continua a ter que ser apresentada a licença de utilização ou de construção, para o ato do reconhecimento de assinaturas num contrato-promessa de compra e venda de um imóvel.

Sofia Távora Seruya, Advogada

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